Pod wpływem niskich stóp procentowych utrzymujących się przez ostatnią dekadę, wiele rynków nieruchomości odnotowało od 2010 r. znaczny wzrost cen. Eksperci ostrzegają, że tworzą się bańki na rynku nieruchomości, podczas których ceny aktywów znacznie przekroczyły ich wartość rzeczywistą.
Indeks UBS Global Real Estate Bubble Index analizuje rynek nieruchomości 25 głównych miast na całym świecie i przypisuje im ocenę od -0,5 do 2,0, aby określić ryzyko wystąpienia bańki. Im wyższy wynik, tym bardziej niepewny jest rynek, a wartości powyżej 1,5 znajdują się na obszarze „ryzyka bańki”.
Na poniższym wykresie Pallavi Rao z Visual Capitalist wizualizuje dane z powyższej mapy wraz ze zmianami cen nieruchomości w ostatnim roku.
Spis treści
Ranking ryzyka bańki spekulacyjnej według miast
Na szczycie zestawienia UBS znajduje się finansowa stolica Szwajcarii, czyli Zurych z wynikiem 1,71, co mocno stawia miasto w strefie ryzyka bańki spekulacyjnej. Dzięki wysokim dochodom i niskim stopom procentowym w kraju miasto stale wspina się w rankingach ryzyka bańki na rynku nieruchomości, od 5. miejsca w 2021 r. do 3. w 2022 r., aż w tym roku zajęło pierwsze miejsce.
W przeciwieństwie do wielu poprzednich miast z obszaru ryzyka, lokalne ceny dostosowały się w tym roku do wyższych oprocentowania kredytów hipotecznych i pozostały wysokie.
Oto pełne rankingi ryzyka bańki na wszystkich 25 rynkach nieruchomości:
Tokio (1,65) to drugie i ostatnie wejście na rynek nieruchomości z natychmiastowym ryzykiem bańki. Oznacza to spadek w porównaniu z wszystkimi dziewięcioma miastami w tej kategorii w zeszłym roku.
W rzeczywistości wszystkie pozostałe siedem rynków nieruchomości, które w 2022 r. uzyskały wynik powyżej 1,5, odnotowały znaczne spadki cen nieruchomości, wiele z nich na poziomie dwucyfrowym, co przeniosło je na pole „przewartościowania”.
Należą do nich: Frankfurt (-15,9%), Toronto (-14,7%), Amsterdam (-14,0%), Monachium (-13,8%), Vancouver (-10,6%), Hongkong (-7,1%) i Tel Awiw ( -0,7%).
Głównym czynnikiem wpływającym na ogólne spadki cen są agresywne podwyżki stóp procentowych mające na celu przeciwdziałanie rosnącej inflacji, która spowodowała, że wiele rynków mieszkaniowych stało się nieprzystępnych cenowo, zmuszając sprzedawców do obniżenia cen.
Jednak w kilku miastach odnotowano wzrosty cen nieruchomości, m.in. wspomniane Tokio i Zurych.
Oto pełny ranking zmian cen nieruchomości UBS w latach 2022–2023.
Znaczące miasto odstające w tej grupie, czyli Dubaj odnotował dwucyfrowy wzrost wzrostu cen nieruchomości. Było to spowodowane rosnącymi dochodami gospodarstw domowych – dzięki boomowi gospodarczemu spowodowanemu cenami ropy naftowej – a także zwiększoną imigracją osób zamożnych.
Miasta z rosnącymi cenami wynajmu
Jednak pomimo spadku cen nieruchomości na większości analizowanych rynków nieruchomości, rynek wynajmu w wielu miastach takich jak Vancouver (+10,7%) i Toronto (+6,0%), szybko podąża w przeciwnym kierunku.
W tym przypadku kluczową przyczyną jest także inflacja, która podnosi koszty, co z kolei prowadzi do wzrostu czynszów. Co więcej, właściciele nieruchomości starają się przerzucić wyższe koszty kredytu hipotecznego, próbując zmniejszyć swoje obciążenia finansowe.
